Logo Albacar Martinez Economistes Assessorors fiscaIs

Dació en pagament

Pel seu interès us informem que ha estat aprovat el Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos.

El model de protecció dissenyat gira entorn de l’elaboració d’un codi de bones pràctiques a què, voluntàriament, podran adherir les entitats de crèdit i altres entitats que, de manera professional, realitzen l’activitat de concessió de préstecs o crèdits hipotecaris, i el seguiment per aquelles el supervisa una comissió de control integrada per representants del Ministeri d’Economia i Competitivitat, Banc d’Espanya, Comissió Nacional del Mercat de Valors i Associació Hipotecària Espanyola.

Aquest Codi inclou tres fases d’actuació:

  1. La primera, dirigida a procurar la reestructuració viable del deute hipotecari, a través de l’aplicació als préstecs o crèdits d’una carència en l’amortització de capital i una reducció del tipus d’interès durant quatre anys i l’ampliació del termini total de amortització.
  2. En segon lloc, de no resultar suficient la reestructuració anterior, les entitats podran, si s’escau, i amb caràcter potestatiu, oferir als deutors un quitament sobre el conjunt del seu deute.
  3. I, finalment, si cap de les dues mesures anteriors aconsegueix reduir l’esforç hipotecari dels deutors a límits assumibles per a la seva viabilitat financera, aquests podran sol · licitar, i les entitats hauran d’acceptar, la dació en pagament com a mitjà alliberador definitiu del deute. En aquest últim supòsit, les famílies podran romandre al seu habitatge durant d’un termini de dos anys satisfent una renda assumible.

Així mateix, es moderen els tipus d’interès moratoris aplicables als contractes de crèdit o préstec hipotecari. Aquesta reducció pretén disminuir la càrrega financera generada en casos d’incompliment per impagament dels deutors protegits.

Les mesures anteriors es complementen amb altres modificacions legals d’índole processal i fiscal. En matèria processal es procedeix a simplificar i aclarir el procediment d’execució extrajudicial preveient una subhasta única i un import mínim d’adjudicació i remetre a un posterior desenvolupament reglamentari la regulació de la venda extrajudicial, possibilitant, entre altres mesures, la subhasta on line. En matèria fiscal, les escriptures públiques de formalització de les novacions contractuals que es produeixin a l’empara del Codi de Bones Pràctiques quedaran exemptes de la quota gradual de documents notarials de la modalitat d’actes jurídics documentats.

L’àmbit d’aplicació d’aquest Reial decret llei és per al deutor que es trobi situat en el llindar d’exclusió.

Es considera llindar d’exclusió:

Aquells deutors d’un crèdit o préstec garantit amb hipoteca sobre el seu habitatge habitual, quan estiguen en totes les circumstàncies següents:

  1. Que tots els membres de la unitat familiar no tinguen rendes derivades del treball o d’activitats econòmiques. A aquests efectes s’entendrà per unitat familiar la composta pel deutor, el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita i els fills amb independència de la seva edat que resideixin a l’habitatge.
  2. Que la quota hipotecària resulti superior al 60 per cent dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar.
  3. Que el conjunt dels membres de la unitat familiar no tinga qualssevol altres béns o drets patrimonials suficients amb què fer front al deute.
  4. Que es tracti d’un crèdit o préstec garantit amb hipoteca que recaigui sobre l’únic habitatge en propietat del deutor i concedit per a l’adquisició de la mateixa.
  5. Que es tracti d’un crèdit o préstec que no tingui altres garanties, reals o personals o, en el cas d’existir aquestes últimes, que en tots els garants concorrin les circumstàncies expressades en les lletres b) i c).
  6. En el cas que hi hagi codeutors que no formen part de la unitat familiar, han d’estar inclosos en les circumstàncies a), b) i c) anteriors.

Finalment recordeu que el Codi de Bones pràctiques és d’adhesió voluntària i s’estendrà a les hipoteques constituïdes en garantia de préstecs o crèdits concedits per a la compravenda d’habitatges el preu d’adquisició no hagués excedit dels següents valors:

  1. per a municipis de més de 1.000.000 d’habitants: 200.000 euros;
  2. per a municipis d’entre 500.001 i 1.000.000 d’habitants o els integrats en àrees metropolitanes de municipis de més de 1.000.000 d’habitants: 180.000 euros;
  3. per a municipis d’entre 100.001 i 500.000 habitants: 150.000 euros;
  4. per a municipis de fins a 100.000 habitants: 120.000 euros.

Des de la adhesió de l’entitat de crèdit, i una vegada que es produeixi l’acreditació per part del deutor de que es troba situat dins del llindar d’exclusió, seran d’obligada aplicació les previsions del Codi de Bones Pràctiques. Sense perjudici d’això, qualsevol de les parts pot compel · lir l’altra a la formalització en escriptura pública de la novació del contracte resultant de l’aplicació de les previsions contingudes en el Codi de Bones Pràctiques. Els costos d’aquesta formalització seran a càrrec de la part que la sol · liciti.

No obstant, els experts creuen que per raons d’imatge, prestigi i competència, la majoria de les entitats de crèdit s’hi adhereixin.

Estarà exempta de l’impost sobre la renda de les persones físiques el guany patrimonial que es pogués generar en els deutors compresos en l’àmbit d’aplicació de l’article 2 del Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, en ocasió de la dació en pagament del seu habitatge que preveu l’apartat 3 de l’annex de l’esmentada norma.

Comparteix:
[Facebook] [LinkedIn] [Twitter] [Email]

Sense comentaris »
Temps de lectura aproximat 3:37 minuts

Dació en pagament: Entregar la casa per saldar el deute hipotecari.

El Reial decret llei 6/2010, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, publicada el passat dia 10 de març al BOE, dóna la possibilitat als que tinguin hipoteca immobiliària i estiguin dins de l’anomenat llindar d’exclusió de sol·licitar la dació en pagament del seu habitatge habitual i, d’aquesta manera, cancel·lar el seu deute. Al text íntegre de la norma podeu accedir clicant aquí.

Llindar d’exclusió

El llindar d’exclusió es defineix a l’article 3 i es consideren situats dintre d’aquest llindar, aquells deutors d’un préstec o crèdit garantit amb hipoteca sobre el seu habitatge habitual, quan es donin les següents circumstàncies:

  1. Que tots els membres de la unitat familiar no tinguin rendes derivades del treball o d’activitats econòmiques. A aquests efectes s’entendrà per unitat familiar la composta pel deutor, el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita i els fills amb independència de la seva edat que resideixin a l’habitatge.
  2. Que la quota hipotecària resulti superior al 60 per cent dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar.
  3. Que el conjunt dels membres de la unitat familiar no tingui altres béns o drets patrimonials suficients amb què fer front al deute.
  4. Que es tracti d’un crèdit o préstec garantit amb hipoteca que recaigui sobre l’únic habitatge en propietat del deutor i concedit per a l’adquisició de la mateixa.
  5. Que es tracti d’un crèdit o préstec que no tingui altres garanties, reals o personals o, en el cas d’existir aquestes últimes, que en tots els garants concorrin les circumstàncies expressades en les lletres b) i c).
  6. En el cas que hi hagi codeutors que no formen part de la unitat familiar, han d’estar inclosos en les circumstàncies a), b) i c) anteriors.

Els beneficis fiscals que es podran aplicar a partir del dia 11 de març de 2012 que poden aplicar els contribuents que es troben en el llindar d’exclusió són:

Impost sobre la renda de les persones físiques

Es troba exempta el guany patrimonial obtingut per la transmissió de l’habitatge habitual com a conseqüència de la dació en pagament.

Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats

Es troben exemptes, en la modalitat actes jurídics documentats, les escriptures de formalització de les novacions contractuals de préstecs i crèdits hipotecaris. A més, gaudeixen d’una bonificació del 50% els aranzels notarials i registrals derivades de la cancel·lació del dret real d’hipoteca en els casos de dació en pagament de deutor hipotecat.

Impost sobre l’Increment de Valor dels terrenys de naturalesa urbana

Es considera subjecte passiu substitut del contribuent l’entitat que adquireixi l’immoble, sense que el substitut pugui exigir del contribuent l’import de les obligacions tributàries satisfetes.

Albacar Riba Assessoraments

Comparteix:
[Facebook] [LinkedIn] [Twitter] [Email]

Sense comentaris »
Temps de lectura aproximat 1:53 minuts

Amortitzar hipoteca o contractar un dipòsit

Quan s’acaba l’any una de les coses que tenim que fer és repassar quines possibilitats tenim per reduir la factura fiscal de l’exercici, en un altre post ja vam parlar de diferents accions per reduir aquesta factura fiscal, avui concretarem en la possibilitat de d’aprofitar al màxim la deducció per adquisició de l’habitatge habitual.

Aquells que tenen una hipoteca per haver comprat un habitatge que sigui la seva residència habitual i a més tenen disponibilitat d’efectiu extra, hi ha la possibilitat d’amortitzar anticipadament l’esmentada hipoteca amb un bon rendiment econòmic fiscal.

Hem de tenir en compte que si l’habitatge l’hem comprat durant el 2011, la possibilitat de la deducció per habitatge està limitada als ingressos, de manera que sols els contribuents amb una base imposable inferior a 17.700 € conserven el límit màxim de 9.015 €, que es va reduint linealment fins desaparèixer al 24.100 € de base imposable.

Càlcul de la deducció

Però en fi, si sou dels afortunats fiscals que vareu comprar l’habitatge abans de 2011, en caràcter general us podeu desgravar el 15% d’un màxim de 9.015 €. És a dir, que si vau pagar quotes mensuals d’hipoteca de 600 €, us podeu desgravar 12 mesos x 600 €= 7.200 € i el 15% d’aquesta quantitat us donara la quantitat que us podeu desgravar, en aquest cas 1.080 €.

Doncs heu de tenir en compte que la llei d’IRPF us permet un màxim de 9.015, per tant per reduir la factura fiscal podeu augmentar els 7.200 € fins als 9.015 anant a l’entitat financera amb 1.815 € i fer una amortització anticipada de capital i això us augmentarà la deducció amb 272,15 €.

Amortitzar hipoteca o contractar un dipòsit al 4%.

Si teniu el dubte d’agafar el 1.815 € i anar al banc i contractar un dipòsit (ara és relativament fàcil obtenir un dipòsit al 4%), aquest ens donarà un rendiment de 72,6 € menys els impostos corresponents, obtindrem un rendiment 58,81 €, clarament inferior a la deducció que hem obtingut. A més, a l’amortitzar hipoteca tampoc pagarem els interessos corresponents. Per tant, sembla que l’aconsellable i en funció de l’interès que estem pagant, l’amortització anticipada de capital és més avantatjosa que contractar un dipòsit.

Albacar Riba Assessoraments

Comparteix:
[Facebook] [LinkedIn] [Twitter] [Email]

Sense comentaris »
Temps de lectura aproximat 1:24 minuts