Logo Albacar Martinez Economistes Assessorors fiscaIs

Dació en pagament

Pel seu interès us informem que ha estat aprovat el Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos.

El model de protecció dissenyat gira entorn de l’elaboració d’un codi de bones pràctiques a què, voluntàriament, podran adherir les entitats de crèdit i altres entitats que, de manera professional, realitzen l’activitat de concessió de préstecs o crèdits hipotecaris, i el seguiment per aquelles el supervisa una comissió de control integrada per representants del Ministeri d’Economia i Competitivitat, Banc d’Espanya, Comissió Nacional del Mercat de Valors i Associació Hipotecària Espanyola.

Aquest Codi inclou tres fases d’actuació:

  1. La primera, dirigida a procurar la reestructuració viable del deute hipotecari, a través de l’aplicació als préstecs o crèdits d’una carència en l’amortització de capital i una reducció del tipus d’interès durant quatre anys i l’ampliació del termini total de amortització.
  2. En segon lloc, de no resultar suficient la reestructuració anterior, les entitats podran, si s’escau, i amb caràcter potestatiu, oferir als deutors un quitament sobre el conjunt del seu deute.
  3. I, finalment, si cap de les dues mesures anteriors aconsegueix reduir l’esforç hipotecari dels deutors a límits assumibles per a la seva viabilitat financera, aquests podran sol · licitar, i les entitats hauran d’acceptar, la dació en pagament com a mitjà alliberador definitiu del deute. En aquest últim supòsit, les famílies podran romandre al seu habitatge durant d’un termini de dos anys satisfent una renda assumible.

Així mateix, es moderen els tipus d’interès moratoris aplicables als contractes de crèdit o préstec hipotecari. Aquesta reducció pretén disminuir la càrrega financera generada en casos d’incompliment per impagament dels deutors protegits.

Les mesures anteriors es complementen amb altres modificacions legals d’índole processal i fiscal. En matèria processal es procedeix a simplificar i aclarir el procediment d’execució extrajudicial preveient una subhasta única i un import mínim d’adjudicació i remetre a un posterior desenvolupament reglamentari la regulació de la venda extrajudicial, possibilitant, entre altres mesures, la subhasta on line. En matèria fiscal, les escriptures públiques de formalització de les novacions contractuals que es produeixin a l’empara del Codi de Bones Pràctiques quedaran exemptes de la quota gradual de documents notarials de la modalitat d’actes jurídics documentats.

L’àmbit d’aplicació d’aquest Reial decret llei és per al deutor que es trobi situat en el llindar d’exclusió.

Es considera llindar d’exclusió:

Aquells deutors d’un crèdit o préstec garantit amb hipoteca sobre el seu habitatge habitual, quan estiguen en totes les circumstàncies següents:

  1. Que tots els membres de la unitat familiar no tinguen rendes derivades del treball o d’activitats econòmiques. A aquests efectes s’entendrà per unitat familiar la composta pel deutor, el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita i els fills amb independència de la seva edat que resideixin a l’habitatge.
  2. Que la quota hipotecària resulti superior al 60 per cent dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar.
  3. Que el conjunt dels membres de la unitat familiar no tinga qualssevol altres béns o drets patrimonials suficients amb què fer front al deute.
  4. Que es tracti d’un crèdit o préstec garantit amb hipoteca que recaigui sobre l’únic habitatge en propietat del deutor i concedit per a l’adquisició de la mateixa.
  5. Que es tracti d’un crèdit o préstec que no tingui altres garanties, reals o personals o, en el cas d’existir aquestes últimes, que en tots els garants concorrin les circumstàncies expressades en les lletres b) i c).
  6. En el cas que hi hagi codeutors que no formen part de la unitat familiar, han d’estar inclosos en les circumstàncies a), b) i c) anteriors.

Finalment recordeu que el Codi de Bones pràctiques és d’adhesió voluntària i s’estendrà a les hipoteques constituïdes en garantia de préstecs o crèdits concedits per a la compravenda d’habitatges el preu d’adquisició no hagués excedit dels següents valors:

  1. per a municipis de més de 1.000.000 d’habitants: 200.000 euros;
  2. per a municipis d’entre 500.001 i 1.000.000 d’habitants o els integrats en àrees metropolitanes de municipis de més de 1.000.000 d’habitants: 180.000 euros;
  3. per a municipis d’entre 100.001 i 500.000 habitants: 150.000 euros;
  4. per a municipis de fins a 100.000 habitants: 120.000 euros.

Des de la adhesió de l’entitat de crèdit, i una vegada que es produeixi l’acreditació per part del deutor de que es troba situat dins del llindar d’exclusió, seran d’obligada aplicació les previsions del Codi de Bones Pràctiques. Sense perjudici d’això, qualsevol de les parts pot compel · lir l’altra a la formalització en escriptura pública de la novació del contracte resultant de l’aplicació de les previsions contingudes en el Codi de Bones Pràctiques. Els costos d’aquesta formalització seran a càrrec de la part que la sol · liciti.

No obstant, els experts creuen que per raons d’imatge, prestigi i competència, la majoria de les entitats de crèdit s’hi adhereixin.

Estarà exempta de l’impost sobre la renda de les persones físiques el guany patrimonial que es pogués generar en els deutors compresos en l’àmbit d’aplicació de l’article 2 del Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, en ocasió de la dació en pagament del seu habitatge que preveu l’apartat 3 de l’annex de l’esmentada norma.

Comparteix:
[Facebook] [LinkedIn] [Twitter] [Email]

Temps de lectura aproximat 3:37 minuts

Sense comentaris fet »

Comentaris RSS

Posa el teu comentari